سؤال “ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء منزل؟” يُعد من أهم الأسئلة التي تطرح قبل اتخاذ قرار شراء العقار. حتى خطأ بسيط أثناء إجراء معاملة عقارية يمكن أن يشكّل مخاطر جسيمة لكل من المشتري والبائع.
إن الاطلاع والمعرفة بما يجب أخذه في الاعتبار عند شراء عقار أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرار استثماري سليم. ومن أكبر الأخطاء في هذه العملية البدء دون القيام بالبحث اللازم.
و لمساعدتك على المضي قدمًا بأفضل طريقة ممكنة، سنشاركك نحن في أنطاليا للتطوير خمس نقاط أساسية يجب الانتباه إليها عند شراء منزل
1. فحص سند الملكية والوثائق القانونية
يجب أن تكون خطوتك الأولى هي فحص الوضع القانوني للعقار بدقة. المشاكل المتعلقة بسندات الملكية أو الوثائق القانونية قد تؤدي إلى خسائر مالية جسيمة ونزاعات قانونية طويلة في المستقبل.
هل هناك رهن أو حجز على العقار في سجلات الأراضي؟
تأكد من أن العقار يمكن بيعه قانونيًا. تكون الخطوة الأولى لذلك هي فحص سجل الأراضي بدقة. فيما يلي بعض الوثائق والفحوصات المهمة التي يجب الانتباه إليها:
- نوع السند: قد يكون العقار مسجلاً كـ “أرض”، أو “حق ارتفاق طابق”، أو “شقة تمليك”. النوع الأكثر أمانًا هو شقة التمليك، لأن هذا يعني أن البناء قد اكتمل بالكامل وحصل على شهادة الإشغال. شهادة الإشغال، المعروفة أيضًا باسم شهادة استخدام المبنى أو تصريح السكن، هي وثيقة رسمية تؤكد أن المشروع بُني وفقًا لتصريح البناء والمشروع المعماري المعتمد. في المنازل التي لا تملك شهادة إشغال، قد تواجه مشاكل في الاشتراكات مثل الكهرباء والماء. يشير حق الارتفاق الطابق إلى أن البناء قد بدأ لكنه لم يكتمل بعد.
- الرهن، الحجز، التدوين: هل هناك أي رهن عقاري، حجز، تدوين إيجار أو حق طرف ثالث آخر على العقار في سجل الأراضي؟ تأكد من فحص ما إذا كان لدى أي أطراف ثالثة حقوق قانونية على العقار. هذا من أكثر المخاطر شيوعًا للمشترين الأجانب. الرهن يعني تأمين الديون بضمان. خصوصًا في المنازل التي تم شراؤها عن طريق قرض بنكي، يكون هناك رهن لصالح البنك وإذا لم يتم سداد الدين، يحق للبنك بيع العقار. الحجز هو إجراء يبدأ نتيجة عدم دفع الديون للأفراد أو المؤسسات أو البنوك. شراء منزل محجوز يحمل مخاطر كبيرة لأن بيع العقار المحجوز لا يمكن أن يتم إلا من خلال مزاد تنظمه دائرة التنفيذ.
- الاستعلام من دائرة تسجيل الأراضي: يمكنك معرفة الوضع الحالي للعقار عبر الحكومة الإلكترونية أو بزيارة دائرة تسجيل الأراضي شخصيًا. يمكنك الوصول بسهولة إلى هذه المعلومات بفضل نظام TAKBIS، حيث تُنقل بيانات العقارات في سجلات تسجيل الأراضي والمساحة إلى البيئة الإلكترونية في جميع أنحاء تركيا.
2. فحص مخاطر الزلازل و السلامة الهيكلية
تقع تركيا في واحدة من أكثر المناطق نشاطًا زلزاليًا في العالم. لقد ذكّرتنا الزلازل التي كان مركزها كهرمان مرعش والتي وقعت في 6 فبراير 2023 وأثرت على 11 محافظة، مرة أخرى بضرورة الانتباه إلى فحص المباني، واختيار الأرض، وجودة البناء. حقيقة أن الغالبية العظمى من المباني التي بقيت قائمة متوافقة مع اللوائح الجديدة أثبتت مرة أخرى أن المباني المبنية بشكل صحيح تنقذ الأرواح. لذلك، عند شراء منزل، يجب عدم الاكتفاء بالسعر والموقع فقط، بل يجب بالتأكيد الاستفسار عن سلامة المبنى وسجل الفحوصات.
طلب تقرير فحص الأرض
تقرير فحص الأرض هو تقرير فني يُعد نتيجة لفحص دقيق للأرض التي سيتم بناء الهيكل عليها. لماذا يعتبر تقرير فحص الأرض مهمًا جدًا؟ لأن هذا التقرير يتوقع تأثير الأحمال التي تحدث أثناء الزلزال ويوجه بناء المبنى باستخدام المواد والأقسام القادرة على تحمل هذه الأحمال. يمكنك الحصول على تقارير فحص الأرض من البلديات أو شركات فحص المباني. كما يُنصح بطلب تقرير مقاومة الزلازل للهيكل.
فحص وثائق تفتيش المبنى
وثائق تفتيش المبنى هي وثائق رسمية تُظهر أن كل مرحلة من مراحل عملية بناء المبنى قد تم فحصها من قبل مفتشين محترفين. يجب فحص المباني التي بُنيت بعد عام 2001 بواسطة شركة فحص مباني. أما المباني التي بُنيت قبل هذا التاريخ فتمثل خطراً أكبر. قم بفحص تصريح البناء ووثائق التفتيش الخاصة بالمبنى.
هل توجد شهادة مطابقة للوائح الزلازل؟
للتحقق من امتثال المبنى للوائح الزلازل، فإن التواريخ الموجودة في تصريح البناء وتصريح إشغال المبنى مهمة جدًا. يمكنك معرفة الفترة التي تخضع للوائح الزلازل بناءً على هذه التواريخ في الوثائق. يمكنك أيضًا الحصول على معلومات حول امتثال المبنى للوائح الزلازل من البلدية أو الجهات التابعة لوزارة البيئة والتعمير وتغير المناخ. تُعتبر لائحة الزلازل لعام 2018 هي أحدث وأشد اللوائح المعمول بها في تركيا.
3. تقييم مصداقية البائع أو المقاول
عند شراء منزل، لا يقتصر الأمر على الحالة المادية للمبنى فقط، بل إن تاريخ ومصداقية الشخص أو المقاول الذي يبيع لك المنزل لها أهمية كبيرة. توفر المشاريع السابقة معلومات قيّمة حول جودة عمل المقاول، ومعرفته، ومصداقية، وقدرته على إنجاز المشاريع في الوقت المحدد.
عند البحث عن مشاريع المقاول السابقة، انتبه للنقاط التالية:
جودة البناء: تحقق من الجودة العامة للمشاريع المنجزة، والمواد المستخدمة، وحسن التنفيذ.
أوقات التسليم: تحقق مما إذا كانت المشاريع قد أُنجزت ضمن الأطر الزمنية المتفق عليها.
رضا العملاء: تحدث إلى الأشخاص الذين اشتروا من الشركة مسبقًا وتعرف على تجاربهم.
الوضع المالي للشركة والمراجع
نقطة أخرى مهمة عند اختيار شركة مقاولات هي الوضع المالي للشركة والمراجع. قد تواجه الشركات التي تمر بصعوبات اقتصادية مشاكل في إتمام مشاريعها في الوقت المحدد، وهذا قد يسبب مشاكل للمشترين. ما هي المشاريع التي نفذوها سابقًا؟ هل واجهوا أي مشاكل في عمليات التسليم؟ حتى بحث بسيط على الإنترنت عن الشركة يمكن أن يوفر العديد من الدلائل.
التحليل المالي أداة مهمة لتقييم الوضع المالي للشركة. فيما يلي بعض النسب التي يجب أخذها بعين الاعتبار في التحليل المالي:
نسبة الرفع المالي: عندما تكون هذه النسبة أقل من 0.5 إلى 0.6، يكون ذلك ميزة للشركة.
- نسبة التمويل: إذا كانت هذه النسبة فوق 1، فهذا يدل على أن الشركة في وضع صحي
نسبة رأس المال: النسبة المثالية المتوقعة يجب أن تكون فوق 0.5.
من جهة أخرى، تأكد من أن المقاول يحمل شهادة تفويض المقاول الصادرة عن وزارة البيئة والتعمير وتغير المناخ للتحقق من كفاءته.
هل يتضمن العقد تاريخ التسليم وشروط الجزاء في حال التأخير؟
بعد العثور على مقاول موثوق، حان الوقت لإعداد عقد تفصيلي. يُعد العقد الوثيقة القانونية الأهم التي تحدد حقوق والتزامات الأطراف. من القضايا الرئيسية التي يجب تضمينها في عقود البناء مقابل الشقق هي كتابة فترات تسليم الموقع بوضوح، الحصول على تصريح البناء، إكمال البناء، والحصول على شهادة الإشغال بعد التسليم الفعلي. ترك هذه الفترات غامضة قد يشجع المقاول على التهاون وتمديد العملية.
يجب أن تتضمن التفاصيل التالية في العقد بشكل حتمي:
- نقل الحصة التي يحق للمقاول الحصول عليها وكيفية تنفيذ هذه التحويلات
- إزالة الرهون العقارية
- الموافقة على المشروع بناءً على تصريح البناء
- نسب الإنجاز اللازمة لاسترداد خطابات الضمان
- إتمام الأعمال بدون عيوب أو أضرار
- حظر التحويل (البيع أو التنازل) بدون إذن
- شروط الجزاء المطبقة في حالة التأخير في فترة التسليم
4.توضيح طرق الدفع والتكاليف
عند شراء منزل، فإن مناقشة الأمور المالية بشفافية تمنع النزاعات المحتملة التي قد تحدث لاحقًا. توضيح طرق الدفع والنفقات منذ البداية أمر ضروري لضمان عملية شراء وبيع آمنة وكذلك لتخطيط الميزانية.
من المسؤول عن دفع رسوم سند الملكية؟
رسوم سند الملكية هي رسوم إلزامية تُدفع في معاملات شراء وبيع العقارات. تُحسب هذه الرسوم بناءً على سعر بيع العقار وتبلغ 4% من إجمالي سعر البيع. ووفقًا للقانون، يجب أن يتم تقاسم هذه الرسوم بالتساوي بين المشتري والبائع، أي يجب على كل طرف دفع 2%.
ومع ذلك، في الواقع، لا يكون هذا هو الحال دائمًا. في معظم الأحيان، يمكن للأطراف الاتفاق فيما بينهم على أن يدفع طرف واحد الرسوم كاملة، وهذا لا يشكل مشكلة قانونية. إذا لم تُدفع رسوم سند الملكية، تتوقف إجراءات نقل سند الملكية ويُعتبر البيع بدون سند ملكية لاغياً قانونياً.
كيف ستكون خطة الدفعة الأولى وخطة الدفع؟
الدفعة الأولى هي مبلغ من المال يدفعه المشتري للبائع كدليل على موافقته على شراء عقار معين وتوفير ضمان للعقد. لا توجد قاعدة محددة لمقدار الدفعة الأولى، لكنها عادة ما تتراوح بين 5% و10% من سعر البيع. قد يختلف هذا المبلغ حسب ظروف السوق وقيمة العقار والاتفاق بين الطرفين.
يجب توضيح التفاصيل التالية بوضوح في العقد:
مبلغ الدفعة الأولى
شروط الدفع (كيفية ومتى يتم الدفع)
شروط استرداد الدفعة الأولى
شروط استخدام الدفعة الأولى
نظام الشيك المحجوز أو نظام تبادل سند الملكية
استخدام طرق دفع آمنة في معاملات العقارات أمر بالغ الأهمية، خصوصًا عند التعامل مع مبالغ مالية كبيرة. من أكثر الطرق شيوعًا في هذا المجال: الشيك المحجوز ونظام تبادل سند الملكية.
ما هو الشيك المحجوز وكيف يُستخدم؟
الشيك المحجوز هو وسيلة دفع آمنة تُستخدم لتقليل مخاطر حمل النقود في معاملات العقارات. يُفضل هذا النوع من الشيكات بشكل خاص في مبيعات العقارات ذات القيمة العالية مثل المنازل، الأراضي، أو أماكن العمل.
أكبر ميزة لاستخدام الشيك المحجوز هي أنه يقضي على شك المشتري تجاه البائع، حيث إن الشيك مضمون من قبل البنك، ولا يوجد خطر من ارتداده.
طريقة تبادل سند الملكية
نظام تصفية سند الملكية هو نظام تم تطويره في إطار البروتوكول الموقّع بين بنك “تَكاس بنك” والمديرية العامة لسجل الأراضي والمساحة (الطابو).
طريقة عمل هذا النظام كالتالي:
- يتقدّم كل من البائع والمشتري بطلب إلى مديرية الطابو و يحصلان على رقم إيصال إلكتروني (رقم دفع).
- يُدخل هذا الرقم إلى النظام من خلال موقع تبادل سندات الملكية أو عبر تطبيق “Tapu Takas” على الهاتف المحمول.
- يتم التحقق من معلومات سند الملكية واعتمادها عبر نظام TAKBİS.
- يُدخل كل من البائع والمشتري معلومات الحساب البنكي (IBAN) وقيمة البيع في النظام.
- يتم الاحتفاظ بثمن البيع المُرسل من المشتري في حساب محجوز لدى “تَكاس بنك”.
بعد إتمام المعاملة في مديرية الطابو، يتم تحويل المبلغ الموجود في الحساب المحجوز تلقائيًا إلى حساب البائع وفقًا للمعلومات المستلمة من نظام TAKBİS.
نقطة أخرى مهمة هي الضرائب.عند تقييم جميع النفقات، يجب أيضًا أخذ الضرائب بعين الاعتبار. يمكنك مراجعة مقالنا بعنوان “ضرائب شراء العقارات في تركيا” للحصول على معلومات مفصلة في هذا الخصوص.
5. دراسة الموقع وإمكانات الاستثمار
ينبغي أن يُلبي المنزل الذي تنوي شراءه احتياجاتك الحالية، ولكن عليه أيضًا أن يحافظ على قيمته في المستقبل. لذلك، من المهم أن تفحص بعناية عوامل مثل الموقع، والتطورات العمرانية المحيطة، والاستثمارات في البنية التحتية في المنطقة التي تفكر في الشراء بها.
الموقع هو كل شيء
التركيبة الاجتماعية، ومستوى الأمان، ووسائل النقل، والمرافق الحيوية مثل المدارس، والمستشفيات، والحدائق في الحي الذي يقع فيه العقار تؤثر بشكل مباشر على سعره. حتى في المناطق غير المركزية، إذا وُجدت مشاريع نقل جديدة، أو مراكز تسوق، أو استثمارات جامعية، فإن احتمالية ارتفاع قيمة العقار تكون عالية.
على سبيل المثال، إذا كنت تنوي شراء عقار في أنطاليا، فعليك تقييم المنطقة التي يقع فيها العقار، ومدى قربه من البحر، ومناطق النقل، والمشاريع المستقبلية في المدينة التي تشهد تطورًا.
عند شراء العقارات، نحن لا نشتري فقط مبنى، بل نشتري أيضًا مساحة معيشية. من المهم جدًا الانتباه إلى هذه النقاط الجوهرية لتجاوز المراحل القادمة بشكل صحي وآمن. وعندما يحين الوقت المناسب لك وللعقار الذي ترغب في شرائه، فإن تنفيذ هذه العملية بدقة ووعي سيكون الضمان الأقوى لراحة بالك في المستقبل.
