Gayrimenkul, yatırımcıların genellikle fiziki varlıkları satın alarak kazanç elde ettikleri yatırım aracıdır. Konutlar, binalar, arsalar, ticari yapılar en sık rastlanan gayrimenkul örnekleri arasındadır. Emlak yatırımı olarak da dile getirilen gayrimenkul yatırımı için doğru kararlar veren yatırımcılar uzan vadede iyi bir kazanç sağlamayı başarır. Bunun için her yatırımcının süreçleri takip edebilmesi, her şeyin yapıldığından emin olması ve satın alma işlemi sonrasındaki aksiyonları alması gerekir.
Bu yazımızda iyi bir planlamanın tüm süreci nasıl olumlu etkilediğinden bahsedecek; gayrimenkul yatırımı öncesi ve sonrasında hangi unsurları kontrol etmeniz gerektiğini detaylandıracağız.
Gayrimenkul Satın Almadan Önce Dikkat Etmeniz Gerekenler
Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce doğru kararı vermek için zaman, fiyat, konum gibi pek çok faktöre dikkat etmelisiniz. Değişen piyasa koşulları, alım gücü vb. birçok etken emlak yatırımları yapmadan önce iyi bir kontrol listesine sahip olmanızı gerektirir. İşte yatırım öncesinde göz önünde bulundurmanız gereken en önemli hususlar:
Yatırımın Amacını Belirleyin
Gayrimenkul satın alma sürecinin temel yapı taşı yatırım amacını belirlemektir. Hangi amaca sahip olduğunuzu netleştirdiğinizde bu süreç için sağlıklı bir yol haritası oluşturabilirsiniz. Amacınızı belirlerken kendinize şu soruyu sorun:
-Yalnızca kira geliri ile pasif bir kazanç mı hedefliyorsunuz?
-Piyasa trendlerine bağlı olarak bir mülk satın almayı ve kısa vadede satmayı mı hedefliyorsunuz?
-Gelişmekte olan bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapmak ilginizi çekiyor ve uzun vadeli kazanç mı istiyorsunuz?
Bu sorulara vereceğiniz net cevaplar yatırım planlarınızı şekillendirecek ve sizi bekleyen süreci kolaylaştıracaktır.
Piyasayı Analiz Edin
Gayrimenkul yatırımı yapacağınız alana karar verdiyseniz bu noktadan sonra piyasa araştırması yapmanız gerekir. Hedeflediğiniz konumdaki ortalama satış fiyatları, yüksek kira getirisi sunma potansiyeline sahip mülkler, gelecekteki değer artış olasılığı gibi faktörler yatırımınızın geleceği açısından oldukça önemlidir. Araştırmanızı yaparken yatırım yapmayı planladığınız mülkün çevresini iyi gözlemleyin ve benzer mülkler ile karşılaştırma yaparak ortalama fiyatları tespit edin. Bu analizi yaparak bölgenin rekabetçi yapısını daha iyi anlayabilir ve doğru seçimi yapabilirsiniz. Bu süreçte zamandan tasarruf etmek ve daha net sonuçlar almak için bir gayrimenkul yatırım danışmanı ile çalışabilirsiniz.
Bütçenizi Belirleyin
Yatırım için gayrimenkul satın almadan önce belirlediğiniz bütçeyi ve bu süreçteki olası ek maliyetleri göz önünde bulundurun. Bunun için gerekirse uzman gayrimenkul yatırım danışmanı ile çalışabilir, bütçenizi rahatlıkla analiz edebilirsiniz. Yatırımınız için yalnızca nakit kullanabilir ya da bankaların sunduğu faiz oranlarından faydalanarak kredi alabilirsiniz. Burada dikkat etmeniz gereken nokta; nakit alım yapacaksanız ve bu yüklü bir miktarsa, gelecekteki yatırımlarınızı da göz önünde bulundurarak bu karar vermeniz gerektiğidir. Buna ek olarak devlet teşviklerinden de yararlanabilir, düşük faizli krediler ile finansmanınızı destekleyebilirsiniz.
Gayrimenkulün Teknik Özelliklerini Analiz Edin
Planladığınız yüksek getirili gayrimenkul yatırımı için teknik analizler yapmanız, gelecekte karşınıza çıkacak maliyetlerden kurtulmanızı sağlar. Bu sebeple seçtiğiniz gayrimenkulün yaşını, onarım gerekip gerekmediğini, kat planı ve metrekarenin amacınız için uygunluğu gibi unsurları kontrol listenizde maddeleyin. Teknik raporlar, imar durumu, depreme dayanıklılık gibi detaylar da gayrimenkul satın alma aşamasında hayati öneme sahiptir. Bu analizi yaparken profesyonel gayrimenkul danışmanları ile çalışabilirsiniz.
Gayrimenkul Satın Aldıktan Sonra Yapmanız Gerekenler
Gerekli analizleri yapıp sizin için en doğru olan yatırımlık gayrimenkulü seçtikten sonra yeni bir sürecin içine girersiniz. Bu noktada yatırımınızın değeri ve gelecekteki getirisi için dikkatli adımlar atmanız gerekir.
Tapu İşlemleri Sürecini İyi Yönetin
Gayrimenkul satın aldıktan sonra tüm resmi belgelerin doğruluğunu kontrol etmeniz, gelecekte sizi karşılaşabileceğiniz problemlere karşı koruyacaktır. Bunun için satın aldığınız gayrimenkulün resmi olarak size ait olduğundan emin olmak için tapu kaydını ve sözleşmeyi inceleyin. İmar için belediyeden teyit belgesi talep ederek proje iptali ya da yapı yasağı gibi kısıtlamaların olup olmadığını gözlemleyin.
Sigorta Poliçesi Yaptırın
Gayrimenkul sigortası yaptırmak, satın alma aşaması sonrasında mutlaka ilgilenmeniz gereken önemli bir konudur. Mülkünüzü olası risklere karşı koruyacak sigorta işlemlerine en kısa sürede başlamalı, zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırmalısınız. Ayrıca konut sigortası yaptırmak, mülkünüzü olası olumsuz koşullara karşı korumak için büyük bir öneme sahiptir. Mülkünüzü koruma altına almak, kiraya verdiğiniz koşullarda da geçerlidir. Kira kaybı riski olmasını engellemek için kira kaybı sigortası yaptırabilirsiniz.
Bakım Çalışmalarını Başlatın
Satın aldığınız yatırımlık gayrimenkul için en kısa sürede bakım ve onarım çalışmalarını başlatmanız, yatırımınızın değerini yükseltecek adımlardan biridir. Bu sebeple gayrimenkulün elektrik, su, doğalgaz gibi işlemlerini tamamlayın ve eksiklikleri kontrol edin. Eğer yıpranmış bir mülk satın aldıysanız öncelikle yalıtım ve tadilat işlemlerini yapın. Bunu yapmanız eğer kiraya vereceksiniz alıcılara karşı mülkünüzün itibarını ve getirisini artıracaktır. Bütçenize uygun olarak iç mekân düzenlemeleriyle son rötuşları yapabilir, bu süreçte bir uzman ile çalışabilirsiniz. Bu noktada iyi bir bütçe çalışması yapmanız ve çevredeki diğer mülkleri inceleyip, en çok neyin talep edildiğini öğrenmeniz gerekir. Bu bilgilere erişmek için profesyonel gayrimenkul danışmanından destek alabilirsiniz.
Vergi Yükümlülükleriniz İle İlgilenin
Bir gayrimenkul sahibi olduğunuzda birtakım vergi yükümlükleriyle de ilgilenmeniz gerektiğini bilmeniz gerekir. Vergi konusunun göz ardı edilmesi, hukuki ve mali süreçlerin aksamasına sebep olacaktır. Bir gayrimenkul satın aldıktan sonra ortaya çıkan vergi yükümlülükleri ise şunlardır:
1–Emlak Vergisi: Bir gayrimenkul satın aldıktan sonra düzenli şekilde her yıl emlak vergisi ödemeniz gerekir. Satın alma işlemi yaptığınız yılın sonuna kadar bağlı bulunduğunuz belediyeye yıl sonuna 3 aydan daha az bir süre kalana kadar bildirim yapmanız önemlidir.
2-Tapu Harçları: Bir mülkün satış işlemi tamamlanınca tapu harcı gibi masraflar ortaya çıkabilir. Bu durumu kontrol edin ve belirtilen miktarı ödeyin.
3-Kira Gelir Vergisi: Eğer yatırımlık gayrimenkul satın alıp kiraya verdiyseniz, kira geliriniz üzerinden vergi ödemeniz gerekir.
Gayrimenkul satın alma sürecini doğru planlamanız ve sonrasında yapılması gereken işlemleri aksatmamanız, gelecekte yaşayabileceğiniz sorunların önüne geçer. Bu süreci daha verimli hale getirmek için bir kontrol listesi yapabilir ya da doğrudan bir gayrimenkul danışmanı ile çalışabilirsiniz.
