BAŞKA ÜLKE VATANDAŞININ TÜRKİYE’DEN EV ALMASI
Türkiye’den ev almak isteyen yabancı ülke vatandaşları, bazı noktalara dikkat ederek Türkiye’den gayrimenkul satın alma sürecini sağlıklı bir şekilde sürdürüp, tamamlayabilir ve kolaylıkla Türkiye’de ev sahibi olabilir.
Başka ülke vatandaşlarının Türkiye’de ev satın almasına izin veriliyorsa da bazı ülkelerin vatandaşları için kısıtlamalar söz konusu olabiliyor. Bu yüzden, satın alma işlemlerine başlamadan önce ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliğinden ya da Başkonsolosluklarından bilgi almanız önem taşıyor. Bu konuda vatandaşı olduğunuz ülkenin Türkiye’deki temsilciliklerine de danışabilirsiniz. Ayrıca, Türkiye’deki tapu müdürlükleri de size bilgi verecektir.
Taşınmazın güvenlik bölgesinde bulunmadığına dair askeri makamlardan belge alınması da bir başka önemli noktadır.
Türkiye’de yabancıların maksimum satın alabileceği taşınmaz yüzölçümünün 30 hektar olduğunu ve taşınmazın bulunduğu ilçe yüzölçümünün %10’unu aşamayacağını da aklınızda tutmalısınız.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinme Süreci
Taşınmazın Tespiti: Yabancılar, almak istedikleri taşınmazın tapu kayıtlarını inceleyerek mülkün üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da başka bir sınırlamanın olup olmadığını kontrol etmelidir. Bu süreçte uzman bir hukuk bürosundan destek almak önemlidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü Başvurusu: Taşınmaz alım süreci, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde başlar. Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri, taşınmaza ilişkin belgeler ve satış sözleşmesi bu süreçte talep edilir.
Değerleme Raporu: 2019 yılında getirilen düzenlemeyle, yabancıların taşınmaz alımında ekspertiz raporu zorunlu hale gelmiştir. Bu rapor, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler ve alım sürecinde önemli bir belge olarak kabul edilir. Ekspertiz raporunun bir yetkili kuruluş tarafından hazırlanmış olması gerekir.
Yabancı Kimlik Numarası Alımı: Türkiye’de taşınmaz almak isteyen yabancılar, Türkiye Cumhuriyeti Yabancı Kimlik Numarası almak zorundadır. Bu numara, tapu işlemleri sırasında gereklidir ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü’nden temin edilebilir.
Döviz Bozdurma İşlemi: Yabancılar, taşınmaz bedelini Türk Lirası üzerinden ödemek zorundadır. Bu nedenle, ödeme öncesinde döviz bozdurma işlemi gerçekleştirilir ve bu işlem belgelenir. Bu düzenleme, döviz girişini denetim altına almayı amaçlamaktadır.
Satış Sözleşmesi ve Tapu Devir İşlemi: Tapu Sicil Müdürlüğü’nde taşınmazın satış sözleşmesi yapılır ve tapu devri gerçekleştirilir. Tapu devri sırasında harç ve vergiler ödenir. Tapu senedi, işlemin tamamlandığını belgeleyen resmi dokümandır.
Satın Alma İşleminde Gerekli Evraklar
- Gerekiyorsa askeri makamdan alınmış izin belgesi.
- Türkiye’de taşınmaz sahibi olmaları oturma iznine tabi yabancılar için emniyet müdürlüğünden alınacak ikamet belgesi.
- Taşınmazın tapusu.
- Alıcının ve satıcının kimlik belgeleri.
- Belediyeden alınacak “Emlak Rayiç Değeri” belgesi.
- Taşınmaz Değerleme Raporu.
- Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi.
- Satıcının 1, alıcı yabancının 2 adet son 6 aqy içinde çektirilmiş, 6×4 boyutunda vesikalık fotoğrafı.
- Yurt dışından alınmış vekalatle işlem yapılacaksa vekaletin aslıyla (Ya da onaylanmış örneğiyle) birlikte tercümesi.
Yabancı Taşınmaz Sahiplerinin Vergi Yükümlülükleri
Gayrimenkul alım satımı sürecinde (tapu devrinde) tapu harcı, katma değer vergisi ve damga vergisine tabi olan yabancı gayrimenkul alıcıları sahip oldukları gayrimenkulü satarak elde ettikleri satış kazancı, ya da kiraya vererek elde ettikleri kira geliri üzerinden Gelir Vergisi öderler.
- Tapu Harcı: Gayrimenkulün devri sırasında ödenen vergidir. Gayrimenkulün toplam değerinin %4’ü olarak belirlenir. Hem satıcı hem de alıcı bu vergiye tabidir. Satıcıdan %2, alıcıdan %2 olmak üzere ayrı ayrı alınır.
- Katma Değer Vergisi (KDV): Gayrimenkul alımında Katma Değer Vergisi konusu, biraz teferruatlı… Eğer gayrimenkul gerçek kişiden satın alınıyorsa KDV ödenmesi söz konusu olmuyor.
- İnşaat firmasından alınan (yeni inşa edilmiş) gayrimenkullerde ise KDV yükümlülüğü doğuyor. Burada da KDV oranı, gayrimenkulün kaç metrekare olduğuna bağlı olarak değişiyor: Buna göre; 150 m² altındaki gayrimenkullerde KDV oranı %10, 150 m² üzerindeki konutlarda 150 m²’ye kadar olan kısım için %10 ve 150 m²’nin üzerindeki kısmı içinse %20 oluyor.
- Yıllık Emlak Vergisi: Türkiye’de mülk sahibi olan herkesin, her yıl ödemekle yükümlü olduğu vergi türüdür. Emlak beyan değeri ve yerel vergi oranlarına göre her sene yeniden belirlenir. Mülkün bulunduğu şehrin büyüklüğüne ve mülkün tipine göre değişir.
- Pul Harcı (Damga Pulu): Bir gayrimenkul satın alınırken yapılan yasal sözleşmeye uygulanan devlet vergisidir. Sözleşmenin içeriğine ve değerine bağlı olarak %0,1 ile %0,6 arasında değişir.
- Devlet Harçları ve Diğer Masraflar: Tapu devri sırasında tapu müdürlükleri ve diğer resmî kurumlara ödenecek çeşitli harçlar da ortaya çıkabilir.
Ayrıca, Türkiye’de sürekli gayrimenkul alım-satımı yapan ya da mülkünden kira geliri elde eden yabancılardan da gelir vergisi alınıyor. Bu verginin oranı da %15 ile %40 arasında değişebiliyor.Gayrimenkulün tapusuna değil de gayrimenkule sahip şirketin hisse senedine ya da gayrimenkul yatırım fonunun katılma belgesine sahip olan gerçek kişilerin vergilemesi ise yukarıda anlatmaya çalıştığım tapuya sahip olanlardan biraz farklı. Hisse senedi ya da katılma payı, sahibine iki tür kazanç sağlayabiliyor: Hisselerine ya da katılma payına sahip olunan şirket/fonun gelirleri üzerinden “kar payı” alma hakkı ve bu hisse/katılma paylarını satıp bundan “alım satım kazancı” elde etme imkanı.
Sonuç olarak,yabancı gerçek kişi, gayrimenkul tapusu değil de gayrimenkule sahip gayrimenkul yatırım fonu katılma payına sahipse vergi avantajı daha da artıyor: Söz konusu katılma belgelerini (herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın) elden çıkardığında ya da fondan kar payı aldığında elde ettiği bu gelirler %10 oranında stopajla vergilendiriliyor ve bu onlar için Türkiye’de ödeyecekleri nihai vergi oluyor. Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın alırken ve sonrasında sorun yaşamamak için güvenilir firmalarla çalışmayı ve profesyonel destek almayı tercih etmeleri gerekiyor.
