Ev alırken nelere dikkat edilmeli sorusu, mülk edinmeden önce karşımıza çıkan ilk ve en önemli soru. Gayrimenkul alım satım işlemi sırasında yapılan küçük bir hata, hem alıcı hem de mülk sahibi açısından ciddi riskler doğurabilir. Konut edinmeden önce bazı önemli detayları bilmek, sizi olası risklerden koruyarak süreci güvenle ilerletmenizi sağlar.
Ev alırken yapılacak en büyük hatalardan biri, gerekli araştırmaları yapmadan sürece başlamaktır. Satın alım sürecinde en doğru şekilde ilerlemeniz için Antalya Development olarak sizlerle ev alırken dikkat etmeniz gereken 5 temel konuyu paylaşacağız.
1. Tapu ve Yasal Belgeleri Kontrol Edin
Yeni bir ev satın alırken yapacağınız ilk iş, evin yasal durumunu detaylı bir şekilde incelemek olmalıdır. Çünkü tapu ve yasal belgelerdeki sorunlar, ileride büyük maddi kayıplara ve uzun süren davalara yol açabilir. Edineceğiniz mülkün yasal durumunu atlamamak, hayalinizdeki eve güvenle kavuşmanızı sağlar.
Tapu kaydında ipotek ve haciz var mı?
Satın almak istediğiniz evin gerçekten yasal olarak satılabilir bir taşınmaz olduğundan emin olmalısınız. Bunun için ilk adım, tapu kaydını detaylıca incelemektir. Dikkat etmeniz gereken bazı önemli belgeler ve kontroller şunlardır:
- Tapu Türü: Taşınmaz “arsa”, “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” olarak tapuya kayıtlı olabilir. En güvenli olanı kat mülkiyetidir, çünkü bu yapı tamamen tamamlanmış ve iskan almış demektir. İskan belgesi, bilinen diğer adlarıyla yapı kullanım belgesi veya oturum izni belgesi, projenin inşaat ruhsatına ve onaylı mimari projeye uygun şekilde yapıldığını teyit eden resmi bir belgedir. İskanı olmayan evlerde elektrik, su gibi aboneliklerde problem yaşanabilir. Kat irtifakı ise inşaatın başladığını ancak tamamlanmadığını ifade eder.
- İpotek, Haciz, Şerh: Tapuda taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, kira şerhi veya başka bir üçüncü kişi hakkı var mı? Üçüncü kişiye ait bir hak olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. İpotek, alacakların rehinle güvencede tutulması anlamına gelir. Özellikle bankadan kredi çekilerek alınan evlerde, banka lehine konulmuş bir ipotek bulunur ve borç ödenmediğinde bankanın taşınmazı satma hakkı doğar. Haciz ise, kişilere, kurumlara veya bankalara olan borcun ödenmemesi sonucu başlayan bir süreçtir. Hacizli bir evi satın almak büyük risk taşır çünkü hacizli malın satışı ancak icra dairesi tarafından düzenlenen artırma ile gerçekleşebilir.
- Tapu Sicil Müdürlüğü Sorgulaması: e-Devlet üzerinden veya Tapu Müdürlüğü’ne bizzat giderek taşınmazın güncel durumunu öğrenebilirsiniz. Türkiye genelinde Tapu ve Kadastro kayıtlarındaki mülkiyet verilerinin elektronik ortama aktarıldığı TAKBİS sistemi sayesinde bu bilgilere kolayca ulaşabilirsiniz.
2. Deprem Riski ve Yapı Güvenilirliğini Araştırın
Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinde yer alıyor. 6 Şubat 2023’te meydana gelen ve 11 ili etkileyen Kahramanmaraş merkezli depremler; özellikle yapı denetimi, zemin seçimi ve inşaat kalitesi konularına dikkat edilmesi gerektiğini yeniden hatırlattı. Ayakta kalan binaların büyük çoğunluğunun yeni yönetmeliklere uygun yapılar olması, doğru inşa edilen binaların hayat kurtardığını bir kez daha kanıtladı. Bu yüzden ev alırken yalnızca fiyat ve konum değil, yapı güvenliği ve denetim geçmişi de mutlaka sorgulanmalıdır.
Zemin etüdü raporu isteyin
Zemin etüdü, bir yapının inşa edileceği arazinin detaylı bir şekilde incelenmesi sonucu hazırlanan teknik bir rapordur. Zemin etüdü raporu neden bu kadar önemlidir? Çünkü bu rapor, deprem sırasında oluşan yüklerin etkisini önceden öngörerek, binanın bu yükleri taşıyabilecek malzeme ve kesitlerden inşa edilmesine rehber olur. Belediye veya yapı denetim firmalarından zemin etüdü raporlarına ulaşabilirsiniz. Ayrıca yapı için deprem dayanıklılık raporu talep edin.
Yapı denetim belgelerini kontrol edin
Yapı denetim belgeleri, binanın inşa sürecinin her aşamasının profesyonel denetçiler tarafından kontrol edildiğini gösteren resmi dokümanlardır. 2001 sonrası yapılan binalarda yapı denetim firması tarafından denetlenmiş olması zorunludur. Bu tarihten önce yapılan binalarda risk daha fazladır. Bina yapı ruhsatı ve denetim belgelerini inceleyin.
Deprem Yönetmeliğine uygunluk belgesi var mı?
Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğunu kontrol etmek için öncelikle binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesindeki tarihler önemlidir. Bu belgelerde yer alan tarihlere göre, hangi dönemin deprem yönetmeliğine tabi olduğunu anlayabilirsiniz. Ayrıca, belediyeden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı kurumlardan binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu hakkında bilgi alabilirsiniz. 2018 Deprem Yönetmeliği, Türkiye’deki en güncel ve sıkı kurallar içeren düzenlemedir.
3. Satıcı ve Müteahhitin Güvenilirliğini Sorgulayın
Ev alırken sadece yapının fiziksel durumu değil, evi size satan kişinin veya müteahhit firmanın geçmişi ve güvenilirliği de büyük önem taşır. Geçmiş projeler; müteahhitin iş kalitesi, iş bilgisi, güvenilirliği ve projeleri zamanında tamamlama kabiliyeti hakkında değerli bilgiler sunar.
Müteahhitin önceki projelerini araştırırken şu noktalara dikkat edin:
- İnşaat Kalitesi: Tamamlanan projelerin genel kalitesini, kullanılan malzemeleri ve işçiliği kontrol edin.
- Teslim süreleri: Projelerin vaat edilen sürelerde tamamlanıp tamamlanmadığını araştırın.
- Müşteri memnuniyeti: Daha önce o firmadan konut satın almış kişilerle görüşerek deneyimlerini öğrenin.
Şirketin mali durumu ve referansları
Müteahhit firma seçiminde dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli nokta, şirketin mali durumu ve referanslarıdır. Ekonomik sıkıntı yaşayan firmalar, projelerini zamanında tamamlamakta zorlanabilir ve bu durum alıcılar için mağduriyet oluşturabilir. Daha önce hangi projeleri yapmış, teslim süreçlerinde sorun yaşanmış mı? Firma hakkında internette yapılacak küçük bir araştırma bile birçok ipucu verebilir.
Şirketin mali durumunu değerlendirirken finansal analiz önemli bir araçtır. Finansal analizde dikkat edilmesi gereken bazı oranlar şunlardır:
- Finansal kaldıraç oranı: Bu oran 0,5’ten ve 0,6’dan düşük olduğunda firma için avantaj söz konusudur.
- Finansman oranı: Bu oranın 1’in üzerinde olması firmanın sağlıklı olduğunu gösterir.
- Öz kaynak oranı: İdeal beklenen oran 0,5’in üzerinde olmalıdır.
Öte yandan, müteahhitin yeterliliğini kontrol etmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan emin olun.
Sözleşmede teslim tarihi ve cezai şartlar yer alıyor mu?
Güvenilir bir müteahhit bulduktan sonra, sıra detaylı bir sözleşme hazırlamaya gelir. Sözleşme, tarafların hak ve sorumluluklarını belirleyen en önemli yasal belgedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yer alması gereken konuların başında, yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiili teslimden sonra iskân alınması için öngörülen sürelerin net bir şekilde yazılması gelmektedir. Bu sürelerin belirsiz bırakılması, müteahhidi esnek davranmaya ve süreci uzatmaya teşvik edebilir.
Sözleşmede şu detayların mutlaka yer alması gerekir:
- Müteahhidin hak edeceği payın devri konusu ve bu devirlerin nasıl yapılacağı
- İpoteklerin kaldırılması
- İnşaat ruhsatına esas projenin onayı
- Teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranları
- İşin ayıpsız ve eksiksiz bitirilmesi
- Devir yasağı
- Teslim süresinin gecikmesi halinde uygulanacak cezai şartlar
4. Ödeme yöntemlerini ve masrafları netleştirin
Ev alırken finansal konuların şeffaf bir şekilde konuşulması, sonradan yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler. Ödeme yöntemleri ve masraflarının baştan netleştirilmesi bütçe planlamasının yanında güvenli bir alım-satım süreci için de hayati önem taşır.
Tapu harcı kim tarafından ödenecek?
Tapu harcı, gayrimenkul alım-satımlarında ödenmesi zorunlu olan bir bedeldir. Bu harç, satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün satış fiyatı üzerinden hesaplanır ve toplam satış bedelinin %4’üne karşılık gelir. Yasalara göre, bu harcın alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak paylaşılması, yani her iki tarafın da %2 oranında ödeme yapması gerekir.
Ancak pratikte durum her zaman böyle işlemiyor. Çoğu zaman taraflar kendi aralarında anlaşarak tapu harcının tamamının tek bir tarafça ödenmesini kararlaştırabilirler ve bu yasal olarak herhangi bir sorun teşkil etmez. Tapu harcının ödenmemesi durumunda, tapu devir işlemleri durdurulur ve tapusuz gerçekleşen bir satış kanunen hükümsüz sayılır.
Kapora ve ödeme planı nasıl olacak?
Kapora alıcının belirli bir gayrimenkulü satın almayı kabul ettiğini göstermek amacıyla satıcıya verdiği bir miktar paradır ve sözleşmenin güvencesini sağlar. Kapora miktarı konusunda kesin bir kural olmamakla birlikte, genellikle satış bedelinin %5 ila %10’u arasında bir miktar belirlenir. Bu miktar, piyasa koşullarına, gayrimenkulün değerine ve taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Sözleşmede şu detayların net bir şekilde belirtilmesi gerekir:
- Kapora miktarı
- Ödeme koşulları (nasıl ve ne zaman ödeneceği)
- Kapora iade şartları
- Kapora kullanım koşulları
Bloke çek veya tapu takas sistemi kullanımı
Gayrimenkul alım-satımlarında güvenli ödeme yöntemleri kullanmak, özellikle yüksek meblağlarda son derece önemlidir. Bunun için en sık kullanılan iki yöntem, bloke çek ve tapu takas sistemidir.
Bloke çek nedir ve nasıl kullanılır?
Bloke çek, emlak alım-satımlarında nakit taşıma riskini ortadan kaldırmak için kullanılan güvenli bir ödeme yöntemidir. Bu çek türü, özellikle yüksek meblağlı konut, arsa ve iş yeri satışlarında tercih edilir.
Bloke çek kullanmanın en büyük avantajı, alıcının satıcıya olan güvensizliğini ortadan kaldırmasıdır. Çünkü çekin karşılığı banka tarafından garanti edilmiştir ve karşılıksız çıkma riski bulunmaz.
Tapu takas yöntemi
Tapu takas sistemi, Takasbank ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü arasında imzalanan protokol çerçevesinde geliştirilen bir sistemdir.
Tapu takas sisteminin işleyişi şu şekildedir:
- Alıcı ve satıcı, Tapu Müdürlüğü’ne başvurur ve harç tutarı için e-ödeme (makbuz) numarası alır.
- Bu makbuz numarası ile tapu takas adresinden veya “Tapu Takas” mobil uygulaması üzerinden sisteme girilir.
- Tapu bilgileri TAKBİS sistemi üzerinden kontrol edilir ve onaylanır.
- Alıcı ve satıcı IBAN bilgilerini ve satış tutarını sisteme girer.
- Alıcı tarafından gönderilen satış bedeli, Takasbank’taki bloke hesapta tutulur.
- Tapu Müdürlüğü’nde işlem tamamlandıktan sonra, TAKBİS’ten gelen bilgi doğrultusunda, bloke hesaptaki tutar satıcının hesabına otomatik olarak aktarılır.
Tüm masrafları değerlendirirken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer nokta vergilendirmelerdir. Vergilendirmeyle ilgili Türkiye’de ev satın alma vergileri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Gayrimenkulün Konumunu ve Gelecekteki Potansiyelini İyi Araştırın
Bir ev sadece bugünkü ihtiyaçlarınızı karşılamamalı, aynı zamanda gelecekteki değerini de koruyabilmeli. Bu yüzden satın almayı düşündüğünüz konutun konumu, çevresel gelişimi ve altyapı yatırımları gibi faktörleri dikkatle incelemek büyük önem taşır.
Lokasyon her şeydir
Gayrimenkulün bulunduğu semtin sosyal yapısı, güvenliği, ulaşım olanakları ve çevredeki okul, hastane, park gibi yaşam alanları fiyat üzerinde doğrudan etkilidir. Merkezi olmayan bölgelerde bile yeni ulaşım projeleri, AVM veya üniversite yatırımları varsa değerlenme potansiyeli yüksektir. Örneğin Antalya’da bir gayrimenkul satın almak istiyorsanız mülkün bulunduğu çevreyi, denize ve ulaşım alanlarına yakınlığını, gelişen şehir için gelecek projeleri iyi değerlendirmeniz gerekir.
Gayrimenkul edinirken aynı zamanda bir yaşam alanı da satın alıyoruz. İlerleyen süreçleri daha sağlık ve güvenli atlatabilmek için bu kritik noktalara dikkat edilmesi oldukça önemlidir. Hem sizin için hem de almak istediğiniz ev için en doğru zaman geldiğinde, bu sürecin titizlikle ve bilinçle yürütülmesi, gelecekteki huzurunuzun en güçlü teminatı olacaktır.
