5 Choses à Savoir Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Turquie

La question « À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’une maison ? » est l’une des plus importantes à se poser avant d’acquérir un bien immobilier. Même une petite erreur au cours d’une transaction peut entraîner des risques sérieux, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Être bien informé sur les éléments à prendre en compte lors de l’achat d’un bien est essentiel pour réaliser un investissement sûr et rentable. L’une des plus grandes erreurs dans ce processus est de se lancer sans avoir effectué les recherches nécessaires.

Pour vous aider à avancer de la meilleure façon possible,nous, chez Antalya Development, allons partager avec vous les 5 points essentiels à considérer avant d’acheter une maison

1. Vérifiez le Titre de Propriété et les Documents Juridiques

La première étape consiste à examiner soigneusement la situation juridique du bien. Des irrégularités dans le titre de propriété ou les documents juridiques peuvent entraîner de lourdes pertes financières et de longues procédures judiciaires à l’avenir.

Y a-t-il une hypothèque ou une saisie inscrite au registre foncier ?

Assurez-vous que le bien peut être vendu légalement. La première étape consiste à examiner en détail le registre foncier. Voici quelques éléments et documents importants à vérifier :

• Type de titre : Le bien peut être enregistré sous les statuts suivants : « terrain », « servitude de plancher » ou « copropriété ». Le plus sécurisé est le statut de copropriété, car cela signifie que la construction est entièrement terminée et a obtenu un certificat d’occupation. Ce certificat, également appelé certificat d’utilisation du bâtiment ou permis d’habiter, est un document officiel attestant que la construction a été réalisée conformément au permis de construire et au projet architectural approuvé. L’absence de ce certificat peut entraîner des difficultés pour obtenir des abonnements aux services publics comme l’électricité ou l’eau. Le statut de servitude de plancher indique que la construction a commencé, mais n’est pas encore achevée.
• Hypothèque, saisie, annotations : Le bien est-il grevé d’une hypothèque, d’une saisie, d’un bail enregistré, ou d’un autre droit au profit d’un tiers ? Il est essentiel de vérifier si des tiers disposent de droits légaux sur le bien. Il s’agit de l’un des pièges les plus fréquents pour les acheteurs étrangers.
  Une hypothèque signifie que le bien est mis en garantie d’une créance. C’est courant dans le cas d’un achat financé par un prêt bancaire : une hypothèque est inscrite au profit de la banque, qui peut revendre le bien en cas de non-paiement de la dette. Une saisie est une procédure déclenchée en cas de non-remboursement de dettes envers des particuliers, des institutions ou des banques. L’achat d’un bien saisi comporte des risques importants, car la vente ne peut être réalisée que via une vente aux enchères publique organisée par l’office d’exécution.
• Consultation au Bureau du Registre Foncier : Vous pouvez consulter la situation actuelle du bien via le portail de l’e-Gouvernement turc ou en vous rendant directement au bureau du cadastre. Le système TAKBİS (Système d’Information du Registre Foncier et du Cadastre) permet un accès facile aux données foncières numérisées à l’échelle nationale.

2. Évaluez le Risque Sismique et la Sécurité de la Structure

La Turquie se trouve dans l’une des zones sismiques les plus actives du monde. Les violents séismes du 6 février 2023, dont l’épicentre se situait à Kahramanmaraş et qui ont touché 11 provinces, nous rappellent l’importance cruciale du contrôle des bâtiments, du choix du terrain et de la qualité de la construction. Le fait que la majorité des bâtiments ayant résisté aux secousses soient conformes aux nouvelles normes a une fois de plus démontré qu’une construction bien réalisée peut sauver des vies. C’est pourquoi, lors de l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de ne pas se limiter au prix ou à l’emplacement. Il faut également examiner de près la sécurité structurelle, l’historique des inspections et la conformité aux normes sismiques.

Demandez un rapport d’étude de sol

Une étude de sol est un rapport technique réalisé à la suite d’un examen approfondi du terrain sur lequel la construction doit être édifiée. Pourquoi ce rapport est-il si important ? Parce qu’il anticipe les effets des charges générées par un séisme et oriente la construction vers des matériaux et des structures capables de supporter ces contraintes. Vous pouvez obtenir les rapports d’étude de sol auprès des municipalités ou des sociétés spécialisées en inspection technique. Pensez également à demander un rapport de résistance au séisme pour la structure.

Vérifiez les documents d’inspection du bâtiment

Les documents d’inspection du bâtiment sont des pièces officielles attestant que chaque étape du processus de construction a été contrôlée par des inspecteurs professionnels. Les bâtiments construits après 2001 doivent obligatoirement être inspectés par une société de contrôle technique. Le risque est plus élevé pour les bâtiments antérieurs à cette date. Examinez attentivement le permis de construire ainsi que les documents d’inspection associés.

Existe-t-il un certificat de conformité à la réglementation sismique ?

Pour vérifier la conformité du bâtiment à la réglementation sismique, les dates figurant sur le permis de construire et le certificat d’occupation sont cruciales. Ces dates permettent de déterminer quelle réglementation sismique s’applique au bâtiment. Vous pouvez également obtenir des informations sur la conformité aux normes sismiques auprès de la municipalité ou des organismes relevant du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique. La réglementation sismique de 2018 est la plus récente et la plus stricte en Turquie.

3. Évaluez la fiabilité du vendeur ou de l’entrepreneur

Lors de l’achat d’une maison, non seulement l’état physique du bâtiment, mais aussi l’historique et la fiabilité de la personne ou de l’entrepreneur qui vous vend la maison revêtent une grande importance. Les projets réalisés précédemment fournissent des informations précieuses sur la qualité du travail de l’entrepreneur, ses compétences, sa fiabilité et sa capacité à respecter les délais.

Lors de la recherche sur les projets antérieurs de l’entrepreneur, prêtez attention aux points suivants :

• Qualité de la construction : Vérifiez la qualité globale des projets achevés, les matériaux utilisés ainsi que le savoir-faire.
• Délais de livraison : Vérifiez si les projets ont été terminés dans les délais annoncés.
• Satisfaction des clients : Parlez aux personnes ayant déjà acheté une maison auprès de cette entreprise pour connaître leur expérience.

Situation financière et références de l’entreprise

Un autre aspect important à considérer lors du choix d’une entreprise de construction est sa santé financière et ses références. Les entreprises en difficulté économique peuvent rencontrer des difficultés à achever leurs projets dans les temps, ce qui peut entraîner des désagréments pour les acheteurs. Quels projets ont-elles réalisés auparavant ? Y a-t-il eu des problèmes lors des phases de livraison ? Une simple recherche sur Internet peut déjà fournir de nombreux indices.

L’analyse financière est un outil essentiel pour évaluer la santé financière de l’entreprise. Voici quelques ratios à prendre en compte dans cette analyse :

• Ratio d’effet de levier financier : Un ratio inférieur à 0,5 ou 0,6 est avantageux pour l’entreprise.
• Ratio de financement : Un ratio supérieur à 1 indique que l’entreprise est saine.
• Ratio des capitaux propres : Le ratio idéal est supérieur à 0,5.
  

Par ailleurs, assurez-vous que l’entrepreneur possède un certificat d’autorisation d’entrepreneur délivré par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique, afin de vérifier sa compétence.

Le contrat inclut-il une date de livraison et des clauses pénales ?

Après avoir trouvé un entrepreneur fiable, il est temps de rédiger un contrat détaillé.Le contrat constitue le document juridique principal qui définit les droits et obligations des parties. Dans les contrats de construction contre remise d’appartements, certains éléments essentiels doivent être précisés, notamment : les délais pour la remise du terrain, l’obtention du permis de construire, l’achèvement des travaux et l’obtention du certificat d’occupation après la livraison effective. Laisser ces délais vagues peut encourager l’entrepreneur à faire preuve de souplesse et à prolonger indéfiniment le processus.

Les points suivants doivent impérativement figurer dans le contrat :

• Le transfert de la part revenant à l’entrepreneur et les modalités de ce transfert ;
• La levée des hypothèques éventuelles ;
• L’approbation du projet conforme au permis de construire ;
• Les taux d’achèvement permettant le retour des lettres de garantie ;
• L’achèvement des travaux sans défaut ni malfaçon ;
• L’interdiction de transfert (cession) sans autorisation ;
• Les pénalités applicables en cas de retard de livraison.

4. Clarifiez les modalités de paiement et les frais

Lors de l’achat d’un bien immobilier, aborder les aspects financiers de manière transparente dès le départ permet d’éviter les litiges ultérieurs. Définir précisément les modalités de paiement et les frais dès le début est essentiel, tant pour sécuriser la transaction que pour une bonne planification budgétaire.

Qui paie les frais de notaire (droits de mutation) ?

Les droits de mutation sont des frais obligatoires à régler lors d’une transaction immobilière. Ils sont calculés sur la base du prix de vente et correspondent à 4 % du montant total.
Selon la loi, ce montant doit être partagé à parts égales entre l’acheteur et le vendeur (soit 2 % chacun).

En pratique, il arrive que les parties conviennent que l’un des deux prenne en charge la totalité des frais. Cela ne pose aucune difficulté juridique. En revanche, si les droits ne sont pas payés, la procédure de transfert de propriété est bloquée et la vente est juridiquement invalide.

Comment sont organisés le dépôt de garantie et le plan de paiement ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acheteur au vendeur pour confirmer son intention d’achat. Il constitue une sécurité contractuelle. Il n’existe pas de montant légal fixe, mais il est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente, en fonction du marché, de la valeur du bien et de l’accord entre les parties.

Les éléments suivants doivent figurer clairement dans le contrat :

• Montant du dépôt de garantie
• Modalités de paiement (montant, échéances, mode de règlement)
• Conditions de restitution du dépôt
• Conditions d’utilisation du dépôt en cas de désaccord ou de rupture du contrat
• Mécanisme de garantie : chèque bloqué ou échange de propriété directement au bureau du cadastre

Utiliser des méthodes de paiement sécurisées dans les transactions immobilières est extrêmement important, en particulier pour les montants élevés. Les deux méthodes les plus couramment utilisées à cette fin sont le chèque bloqué et le système d’échange au bureau du cadastre.

Qu’est-ce qu’un chèque bloqué et comment est-il utilisé ?

Un chèque bloqué est une méthode de paiement sécurisée utilisée pour éliminer le risque de transport d’espèces dans les transactions immobilières. Ce type de chèque est particulièrement préféré dans les ventes de logements, de terrains et de locaux professionnels de grande valeur.

Le plus grand avantage de l’utilisation d’un chèque bloqué est qu’il élimine la méfiance de l’acheteur envers le vendeur. En effet, le chèque est garanti par la banque et il n’y a aucun risque d’impayé.

Méthode d’échange au bureau du cadastre

Le système de compensation foncière est un système développé dans le cadre du protocole signé entre Takasbank et la Direction Générale du Cadastre et des Registres Fonciers.

Le fonctionnement du système de compensation foncière est le suivant :

• L’acheteur et le vendeur se présentent à la Direction du Cadastre et reçoivent un numéro de reçu électronique (e-reçu) pour le montant des frais.
• Ce numéro de reçu est saisi dans le système depuis l’adresse du service de compensation foncière ou via l’application mobile Tapu Takas.
• Les informations du titre de propriété sont vérifiées et approuvées via le système TAKBİS.
• L’acheteur et le vendeur saisissent les informations IBAN et le montant de la vente dans le système.
• Le prix de vente envoyé par l’acheteur est conservé dans un compte bloqué chez Takasbank.
• Après l’achèvement de la transaction à la Direction du Cadastre, le montant du compte bloqué est automatiquement transféré sur le compte du vendeur, conformément aux informations reçues de TAKBİS.

Un autre point à considérer lors de l’évaluation de tous les frais est la fiscalité. Vous pouvez consulter notre article intitulé « Taxes liées à l’achat d’un bien immobilier en Turquie » concernant la fiscalité.

5. Étudiez l’emplacement et le potentiel d’investissement

Une maison ne doit pas seulement répondre à vos besoins actuels, mais aussi conserver sa valeur à l’avenir. Il est donc important d’examiner attentivement des facteurs tels que l’emplacement, le développement environnemental et les investissements en infrastructures du bien que vous envisagez d’acheter.

L’emplacement fait toute la différence

La structure sociale, la sécurité, les moyens de transport et les espaces de vie tels que les écoles, les hôpitaux et les parcs dans le quartier où se situe le bien ont un impact direct sur le prix. Même dans des zones non centrales, s’il existe de nouveaux projets de transport, des centres commerciaux ou des investissements universitaires, le potentiel de valorisation est élevé. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à Antalya, vous devez évaluer la zone dans laquelle se trouve le bien, sa proximité avec la mer et les réseaux de transport, ainsi que les projets futurs pour cette ville en développement.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, nous achetons également un cadre de vie. Il est très important de prêter attention à ces points critiques afin de traverser les étapes à venir de manière plus saine et plus sûre. Lorsque le bon moment se présentera pour vous comme pour la maison que vous souhaitez acheter, mener ce processus de manière méticuleuse et consciente sera la garantie la plus forte de votre tranquillité d’esprit future.